NPL투자기법

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NPL투자기법

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    • 신대성 전문기자
    • 승인 2014.04.24 10:39
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      투자에는 반드시 뒤따르는 것이 있다. 수익을 얻기 위해서는 자기 자본의 일부를 투자해야 하고, 그 투자에는 반드시 리스크가 뒤따른다. ‘리스크관리’를 잘 해야 하는 이유다.

      NPL 즉 부실채권 또한 리스크가 존재한다. 투자 시 예상되는 리스크는 충분히 조절이 가능하지만 예상하지 못한 리스크는 조절할 수 없으며, 자칫 투자손실로 이어질 수 있어 주의를 해야 한다.

      NPL에서의 투자손실이 발생할 수 있는 주의 점은 몇 가지가 있다. 그 중 가장 중요한 부분이 매입가격의 산정이며, 다음으로는 경매기일 연장으로 인한 대출이자의 과다발생이다.

      전액을 자기 자본으로 투자했더라도 기회비용의 상실을 가져올 수 있는 부분이기 때문에 경매기일연장은 조심스러운 접근이 필요하다.

      다른 하나는 예상치 못한 소액임차인의 배당요구다. 소액임차인은 경매에서 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 가진 자로써, 소액임차인의 유무와 더불어 배당액을 꼼꼼히 계산해야 투자손실을 예방할 수 있다.

      또 하나는 채무자의 임의 변재 가능성이다. 주택가격이 5억원인데 반해 채무액은 몇 천만원에 불과하다면 충분히 변재 가능성이 있다고 봐야한다.

      법원 경매는 감정가에서 매수하는 경우가 드물고, 1~2회 유찰된 후 매수하는데, 이 때 채무자가 지나친 손실이 예상된다면 얼마 안되는 채무액을 변재하고라도 경매를 취하하는 경우가 발생할 수 있다.

      또 다른 사항으로는 채무자가 기업인 경우 임금채권이나 퇴직금 미지급금에 대한 우선 변재가 가능해 이 또한 NPL 투자자로서 빼놓지 말아야 할 예상 리스크인 셈이다.

      이제 하나하나 상세히 들어보자.

      먼저 NPL 투자자가 매입가격 산정을 잘못했다면 투자손실 위험은 가장 크다. 만약 법원경매에서 제3자가 해당 물건을 저가로 낙찰을 받았다면 투자금액 일부는 미회수되며 이때는 반드시 손실이 발생하게 된다.

      이는 투자 결정시 최대의 고려사항으로, 이때는 법원에 매입부결을 신청하거나 경매를 취하 또는 변경시키는 방법으로 손실발생을 예방하기 위한 시간을 벌어야 하며, 이때는 직접 낙찰을 받는 쪽으로 투자방법을 바꿔 NPL물건에 대한 투자손실을 줄여야 한다.

      경매는 기일연장이 가능하다. NPL투자자는 채권자의 지위로 경매법정에 해당 사건의 변경이나 정지를 신청할 수 있다.

      이 때 과다하게 신청하는 경우에는 금융이자가 계속 쌓이게 되어 나타나는 투자손실이 있다.

      NPL투자는 질권대출을 일으켜 자기자본 10~20%만 가지더라도 투자가 가능하다고 앞서 소개한 바 있다.

      이 때 발생되는 금융이자는 년 8% 안팎으로 비교적 고금리다. 투자기간이 길어지게 되면 고금리로 인한 금융 부담이 커질 수 있다.

      피해가는 방법으로는 경매 낙찰까지 많은 시간이 남은 물건보다는 현재 경매가 진행되는 물건만을 대상으로 하여 투자기간을 짧게 잡아갈 필요가 있다.

      투자기간이 단기일수록 투자 수익률과 투자에 대한 기회비용은 더욱 커진다.

      소액임차인 유무도 NPL투자자에게는 조심해야 할 대상이다.

      소액임차인의 경우 전입일자와 확정일자를 모두 받고 전세보증금 또는 월세보증금을 신고한 상태라면 배당예상이 가능하겠지만, 최초근저당(말소기준권리)보다 빠른 임차인이 전입일자만 있고 확정일자는 없는 경우 배당요구 대상이 아니기 때문에 자칫 NPL 투자자가 놓치기 쉽다.

      전입일자만 있다는 것은 위장임차인일 확률이 높다는 것이 경매전문가들의 일반적 평이지만, 전입일자만 신고한 임차인이 공인중개사사무소를 통해 임대차 계약을 한 경우, 임대보증금에 대한 금융이력이 있는 경우 등은 낙찰자가 인수해야 할 요소이기 때문에 투자손실 발생 우려를 배제할 NPL투자기법 수 없다.

      법원경매가 진행 중인 물건에 대해 해당 채무자가 임의변재를 한 경우 또한 조심의 대상이다.

      채무자가 변재를 했다는 것은 NPL투자자가 확보해야 할 투자대상이 사라진 것이며, 예상되는 투자수익이 감소한다는 것을 의미한다.

      다만, 사전에 고려된다면 채무자의 임의변재 가능성은 크지 않다는 것이 이정찬 미래부동산경제연구소 소장의 설명이다.

      변재 가능성이 있는 상품은 투자 대상에 포함하지 않는 것이 원칙이며, 일반적으로 경매가 진행되는 물건은 1,2,3차 후순위 채권이 존재하기 때문에 변재 가능성 또한 낮다는 것이다.

      [칼럼]부실채권 투자의 '허와 실'

      [칼럼]부실채권 투자의

      저금리 기조와 전세가격의 상승으로 부동산 가격이 가파르게 상승세를 유지하고 있다. 이를 반영하듯 부동산 경매시장 역시 과열 양상이다. 최근에는 경매와 찰떡궁합으로 부실채권(NPL. Non Performing Loan) 시장이 호황을 누리고 있다.

      NPL이란 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 상환되지 않는 대출채권을 말한다. 은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데, 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 높은 수익을 달성하는 것이 NPL투자다.

      많은 사람들이 은행에서 집을 사거나 사업을 할 때 부동산에 근저당권을 담보로 제공하고 돈을 빌린다. 그 돈을 빌려서 이자를 꼬박꼬박 갚다가 3개월 이상 이자를 납부하지 않으면 그 채권은 NPL이 된다. 은행에서는 고정 이하 여신이라고 한다. 쉽게 말해 은행에서 담보대출을 하고 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 3개월 이상 내지 못할 경우 부실채권으로 분류한다. 투자자들은 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰받는 방식으로 수익을 낸다.

      NPL투자가 안전한 이유는 아파트를 살 때 소유권을 이전하듯이 NPL채권을 사게 되면 근저당권이 자기 이름으로(예:채권자 국민은행=>채권자 성시근)으로 부동산등기사항증명서에 나타난다. 아울러 아파트를 살 때 60~70% 대출을 받듯 NPL채권을 살 때도 최소 80% 이상을 대출해주기 때문에 소액투자도 가능하다.

      NPL투자의 수익률은 다른 투자상품에 비해 매우 높은 편이다. 은행에서 채무자에게 받는 연체이자를 수익으로 확보하는 투자상품이기도 하다. 1금융권 은행들보다는 2금융권 은행들의 연체이자가 높기 때문에 투자가가 선호한다. 저축은행의 NPL인 경우에는 연체이자가 20% 이상인 경우가 많다.

      이러한 NPL투자는 1998년 처음 국내 NPL(부실채권)시장이 형성된 이후 18여 년이 지났다. 초창기에는 외국계 투자자들의 전유물에서 이제는 개인 투자자로 확대돼 새로운 투자상품으로 각광받고 있으며, 올해 NPL 시장규모를 6조원 이상으로 예상하고 있다.

      NPL의 종류는 크게 일반채권, 특별채권, 기업개선채권 등으로 구분하고, 일반채권에는 담보부 채권(Regular NPL)과 무담보 채권으로 구분한다.

      부실채권의 투자·관리 성격상 현 제도에서는 개인투자자가 은행에서 직접 매입하는 것은 쉽지 않다. 매각기관인 은행이 개인에게 직접 매각하고 않고 유동화회사에 매각한다.

      NPL의 유통경로는 보통 은행의 부실채권 발생-경매진행 및 매각-유동화회사 매입-개인투자자에게 재매각-투자자의 배당금 수령 또는 경매입찰 참가 등으로 진행된다.
      배당투자의 경우 아파트 1순위 근저당채권을 매입하는 경우에는 실 매입가와 경매낙찰가격(채권최고액 범위)의 차액을 수익으로 하는 것이 보편적이다.

      이러한 NPL투자의 핵심은 부동산에 설정된 근저당권을 매입하기 때문에 부동산 가치를 정확하게 파악하는 것이며, NPL투자에 성공하려면 경매낙찰 예상가격을 미리 예측하고 그 가격 이하에서 매입하면 손쉽게 수익을 달성하는 것이다.

      그러기 위해서는 부동산 가격의 흐름을 잘 읽는 것이 중요하다. 즉 담보부 NPL투자에서 부동산 가격의 상승·하락 변수에 따라 경매낙찰 예상가격을 잘 예측해 그것보다 저렴하게 사올 경우 수익을 달성 할 수 있다. NPL전문서적을 읽거나 교육 또는 전문가의 도움을 받으면 경매를 모른다 하더라도 NPL투자가 가능하지만 권리분석과 물건분석은 필수이다.

      또한 보통 NPL투자는 부동산에 설정된 근저당권을 사오는 것이기 때문에 선순위 채권들을 분석할 능력과 아울러 투자금을 경매법원의 매각대금에서 받는 절차이기 때문에 배당절차를 공부하는 것도 좋은 방법이다.

      NPL투자의 5가지 방식에는 근저당권을 직접 매입해 고가 낙찰이 이어지고 있는 경매를 통해 매각대금에서 배당을 받는 '배당 투자방식', 근저당권을 활용해 일반경매입찰자들에 비해 유리하게 낙찰 받는 '유입 투자방식', 매입한 부실채권을 제3자에게 마진을 붙여 재매각하는 '재매각 투자방식', 채무자의 자진변제에 의한 '자진변제 투자방식', 전환무담보 채권 투자방식 등으로 구분할 수 있다.

      인생의 배우자를 만날 때 중매, 연애, 소개팅 등 다양하게 접근하듯이 개인투자자들이 NPL채권을 매입하는 방법도 투자목적에 따라 론세일, 채무인수, 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산 등 4가지로 구분한다.

      가장 보편적이고 대표적인 방법이 ‘론세일’이다. 이 경우 근저당권이 자기이름으로 변경되고 안전한 매입방법이다. 론세일(Loan Sale)이란 대출(Loan)과 판매(Sale)의 합성어로, 쉽게 말해 부동산에 설정된 근저당권의 소유권을 통째로 매매하는 것이다.

      론세일 방식으로 부실채권을 사는 순간, 근저당권의 모든 권리와 의무가 내 것이 된다는 의미에서 ‘확정적 채권양도’라고도 한다. 투자자 입장에서는 근저당권의 소유권을 샀으므로 채무자에게 돈을 갚으라고 할 수도 있고, 경매를 신청할 수도 있고, 근저당권을 다른 사람에게 되팔 수도 있다.

      경매절차를 통해 경매물건의 매각대금에서 배당기일에 채권을 회수할 수 있고, 채권자의 지위로 경매입찰에 참가해 소유권을 취득할 수도 있다. 즉 근저당권이 내 것으로 배당투자 기법, 유입투자 기법, 재매각 투자기법, 자진변제 투자기법, 대위변제 투자기법, 전환무담보 투자기법, 차순위매수 신고유도 기법, 방어입찰 투자기법 등 8가지 투자기법이 가능하다.

      경매낙찰을 받는 조건으로 진행되었던 채무인수는 NPL투자기법 은행의 낙찰잔금 대출의 중지 및 기타의 이유로 현재는 사용하지 않고 있으며, 그 대안으로 유입조건부 사후정산이 사용되고 있다.

      또 일부 유동화회사만 사용했던 배당조건부 사후정산은 유동화회사의 재무상태에 따라 배당금 지급에 위험이 발생할 NPL투자기법 수 있으니 특별히 주의해야 한다.

      아울러 배당조건부 사후정산에서는 투자자의 안정성을 확보하기 위해서는 근저당권부 질권을 설정해야 안전성을 확보한다는 것을 명심하자.

      부동산 담보부 NPL투자 역시 위험이 도사리고 있다. NPL 매입가격보다 경매 매각가격이 낮은 경우이다. 보통 배당투자의 경우는 해당부동산의 낙찰가격이 NPL매입 가격보다 높을 때 차액이 수익으로 발생한다. 물건의 가치분석을 잘못해 NPL채권 매입금액보다 법원경매의 매각가격이 낮은 경우에는 손실이 발생한다. 결국 제3자의 경매낙찰 예상가격을 판단하는 것이 무엇보다 중요하다.

      아울러 배당표가 예상과 다르게 작성된 경우, 경매절차가 중간에 정지되거나 지연되는 경우, 권리분석을 실패한 경우, 물건 분석을 실패한 경우 등이 위험요인으로 발생 할 수 있다.

      NPL투자를 하고 싶은 분들은 NPL관련 서적을 통해 공부하는 것도 중요하고 전문기관에 도움을 받는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 아파트 가격이 상승하느냐 하락하느냐 아니면 제 3자인 경매물건에서 낙찰가가 얼마가 될 NPL투자기법 것이냐 시세 파악하는 것이 중요하다.

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      최근 NPL 투자가 주목을 받으면서 높은 수익률 등만 보고 섣부른 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. NPL 부실채권 투자가 각광을 받으면서 수익을 낼 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후 높은 수익률이나 안전한 투자라는 말로 지식이 부족한 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘어나고 있기 때문이다.

      NPL투자기법

      저금리 기조와 전세가격의 상승으로 부동산 가격이 가파르게 상승세를 유지하고 있다. 이를 반영하듯 부동산 경매시장 역시 과열 양상이다. 최근에는 경매와 찰떡궁합으로 부실채권(NPL. Non Performing Loan) 시장이 호황을 누리고 있다.

      NPL이란 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 NPL투자기법 상환되지 않는 대출채권을 말한다. 은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데, 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 높은 수익을 달성하는 것이 NPL투자다.

      많은 사람들이 은행에서 집을 NPL투자기법 사거나 사업을 할 때 부동산에 근저당권을 담보로 제공하고 돈을 빌린다. 그 돈을 빌려서 이자를 꼬박꼬박 갚다가 3개월 이상 이자를 납부하지 않으면 그 채권은 NPL이 된다. 은행에서는 고정 이하 여신이라고 한다. 쉽게 NPL투자기법 말해 은행에서 담보대출을 하고 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 3개월 이상 내지 못할 경우 부실채권으로 분류한다. 투자자들은 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰받는 방식으로 수익을 낸다.

      NPL투자가 안전한 이유는 아파트를 살 때 소유권을 이전하듯이 NPL채권을 사게 되면 근저당권이 자기 이름으로(예:채권자 국민은행=>채권자 성시근)으로 부동산등기사항증명서에 나타난다. 아울러 아파트를 살 때 60~70% 대출을 받듯 NPL채권을 살 때도 최소 80% 이상을 대출해주기 때문에 소액투자도 가능하다.

      NPL투자의 수익률은 다른 투자상품에 비해 매우 높은 편이다. 은행에서 채무자에게 받는 연체이자를 수익으로 확보하는 투자상품이기도 하다. 1금융권 은행들보다는 2금융권 은행들의 연체이자가 높기 때문에 투자가가 선호한다. 저축은행의 NPL인 경우에는 연체이자가 20% 이상인 경우가 많다.

      이러한 NPL투자는 1998년 처음 국내 NPL(부실채권)시장이 형성된 이후 18여 년이 지났다. 초창기에는 외국계 투자자들의 전유물에서 이제는 개인 투자자로 확대돼 새로운 투자상품으로 각광받고 있으며, 올해 NPL 시장규모를 6조원 이상으로 예상하고 있다.

      NPL의 종류는 크게 일반채권, 특별채권, 기업개선채권 등으로 구분하고, 일반채권에는 담보부 채권(Regular NPL)과 무담보 채권으로 구분한다.

      부실채권의 투자·관리 성격상 현 제도에서는 개인투자자가 은행에서 직접 매입하는 것은 쉽지 않다. 매각기관인 은행이 개인에게 직접 매각하고 않고 유동화회사에 매각한다.

      NPL의 유통경로는 보통 은행의 부실채권 발생-경매진행 및 매각-유동화회사 매입-개인투자자에게 재매각-투자자의 배당금 수령 또는 경매입찰 참가 등으로 진행된다.
      배당투자의 경우 아파트 1순위 근저당채권을 매입하는 경우에는 실 매입가와 경매낙찰가격(채권최고액 범위)의 차액을 수익으로 하는 것이 보편적이다.

      이러한 NPL투자의 핵심은 부동산에 설정된 근저당권을 매입하기 때문에 부동산 가치를 정확하게 파악하는 것이며, NPL투자에 성공하려면 경매낙찰 예상가격을 미리 예측하고 그 가격 이하에서 매입하면 손쉽게 수익을 달성하는 것이다.

      그러기 위해서는 부동산 가격의 흐름을 잘 읽는 것이 중요하다. 즉 담보부 NPL투자에서 부동산 가격의 상승·하락 변수에 따라 경매낙찰 예상가격을 잘 예측해 그것보다 저렴하게 사올 경우 수익을 달성 할 수 있다. NPL전문서적을 읽거나 교육 또는 전문가의 도움을 받으면 경매를 모른다 하더라도 NPL투자가 가능하지만 권리분석과 물건분석은 필수이다.

      또한 보통 NPL투자는 부동산에 설정된 근저당권을 사오는 것이기 때문에 선순위 채권들을 분석할 능력과 아울러 투자금을 경매법원의 매각대금에서 받는 절차이기 때문에 배당절차를 공부하는 것도 좋은 방법이다.

      NPL투자의 5가지 방식에는 근저당권을 직접 매입해 고가 낙찰이 이어지고 있는 경매를 통해 매각대금에서 배당을 받는 '배당 투자방식', 근저당권을 활용해 일반경매입찰자들에 비해 유리하게 낙찰 받는 '유입 투자방식', 매입한 부실채권을 제3자에게 마진을 붙여 재매각하는 '재매각 투자방식', 채무자의 자진변제에 의한 '자진변제 투자방식', 전환무담보 채권 투자방식 등으로 구분할 수 있다.

      인생의 배우자를 만날 때 중매, 연애, 소개팅 등 다양하게 접근하듯이 개인투자자들이 NPL채권을 매입하는 방법도 투자목적에 따라 론세일, 채무인수, 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산 등 4가지로 구분한다.

      가장 보편적이고 대표적인 방법이 ‘론세일’이다. 이 경우 근저당권이 자기이름으로 변경되고 안전한 매입방법이다. 론세일(Loan Sale)이란 대출(Loan)과 판매(Sale)의 합성어로, 쉽게 말해 부동산에 설정된 근저당권의 소유권을 통째로 매매하는 것이다.

      론세일 방식으로 부실채권을 사는 순간, 근저당권의 모든 권리와 의무가 내 것이 된다는 의미에서 ‘확정적 채권양도’라고도 한다. 투자자 입장에서는 근저당권의 소유권을 샀으므로 채무자에게 돈을 갚으라고 할 수도 있고, 경매를 신청할 수도 있고, 근저당권을 다른 사람에게 되팔 수도 있다.

      경매절차를 통해 경매물건의 매각대금에서 배당기일에 채권을 회수할 수 있고, 채권자의 지위로 경매입찰에 참가해 소유권을 취득할 수도 있다. 즉 근저당권이 내 것으로 배당투자 기법, 유입투자 기법, 재매각 투자기법, 자진변제 투자기법, 대위변제 투자기법, 전환무담보 투자기법, 차순위매수 신고유도 기법, 방어입찰 투자기법 등 8가지 투자기법이 가능하다.

      경매낙찰을 받는 조건으로 진행되었던 채무인수는 은행의 낙찰잔금 대출의 중지 및 기타의 이유로 현재는 사용하지 않고 있으며, 그 대안으로 유입조건부 사후정산이 사용되고 있다.

      또 일부 유동화회사만 사용했던 NPL투자기법 배당조건부 사후정산은 유동화회사의 재무상태에 따라 배당금 지급에 위험이 발생할 수 있으니 특별히 주의해야 한다.

      아울러 배당조건부 사후정산에서는 투자자의 안정성을 확보하기 위해서는 근저당권부 질권을 설정해야 안전성을 확보한다는 것을 명심하자.

      부동산 담보부 NPL투자 역시 위험이 도사리고 있다. NPL 매입가격보다 경매 매각가격이 낮은 경우이다. 보통 배당투자의 경우는 해당부동산의 낙찰가격이 NPL매입 가격보다 높을 때 차액이 수익으로 발생한다. 물건의 가치분석을 잘못해 NPL채권 매입금액보다 법원경매의 매각가격이 낮은 경우에는 손실이 발생한다. 결국 제3자의 경매낙찰 예상가격을 판단하는 것이 무엇보다 중요하다.

      아울러 배당표가 예상과 다르게 작성된 경우, 경매절차가 중간에 정지되거나 지연되는 경우, 권리분석을 실패한 경우, 물건 분석을 실패한 경우 NPL투자기법 등이 위험요인으로 발생 할 수 있다.

      NPL투자를 하고 싶은 분들은 NPL관련 서적을 통해 공부하는 것도 중요하고 전문기관에 도움을 받는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 아파트 가격이 상승하느냐 하락하느냐 아니면 제 3자인 경매물건에서 낙찰가가 얼마가 될 것이냐 시세 파악하는 것이 중요하다.

      최근 NPL 투자가 주목을 받으면서 높은 수익률 등만 보고 섣부른 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. NPL 부실채권 투자가 각광을 받으면서 수익을 낼 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후 높은 수익률이나 안전한 투자라는 말로 지식이 부족한 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘어나고 있기 때문이다.

      고수익에 현혹돼 피해 사례 속출

      경매시장의 규모가 커지고 있는 가운데 최근 들어선 경매가 진행중인 부실대출채권을 양수받는 부실채권(NPL) 투자도 늘어나고 있다. 부실채권(NPL) 투자는 그 동안 전문가의 영역이었지만 일반인들의 직접 참여가 늘어나면서 NPL투자기법 이 시장이 뜨겁게 달아오르고 부작용 또한 속출하고 있으므로 투자에 각별한 주의가 필요하다.

      경매는 개인이 주체가 되는 사경매(경매)와 국가기관이 주체가 되는 공경매(공매)로 분류된다. 경매는 금융기관 또는 개인간의 대출금이 연체 되어 법원을 통해 매각이 진행되며, 공매는 세금 체납자가 국세나 지방세를 체납하고 세금을 납부하지 않을 때 세무서나 지방자치단체가 한국자산관리공사(KAMCO)에 체납재산을 위탁해서 매각하는 절차이다. 또한 수입 과정에서 관세나 부가세를 내지 못해 세관에 압류된 물품을 공개입찰로 판매되는 세관공매도 있다.

      NPL 투자 구조

      부실채권(NPL-Non Performing Loan)이란 금융기관이 개인이나 기업에 돈을 빌려주고 3개월 이상 원금과 이자를 회수하지 못하고 있는 연체 상태의 대출 채권을 말한다. 이렇게 연체가 되면 금융기관은 경매를 직접 진행하여 대출금과 연체이자를 회수하거나 이 부실채권을 매각하여 조기에 부실채권을 정리할 수 있다. 이 때 매각하는 부실채권은 입찰을 통해 할인된 가격으로 매각을 실시하게 되므로 개인이 직접 매입에 참여하기보다는 자금동원력이 있는 국내외 금융기관 및 투자기관들과 컨소시엄을 만들어 자금을 모든 다음 자산유동화회사(특수목적형회사-SPC)를 만들어 부실채권을 보유하고 있는 금융권으로부터 경쟁입찰과정을 통해 부실채권을 매입하게 된다.

      구 분 경매 및 공매 부실채권(NPL)투자
      투자방법 입찰 채권매입
      투자대상 부동산 부동산 대출채권
      (근저당권)
      투자이익 매각차익
      (=매각가-낙찰가액)
      배당차익
      (=경매배당액-채권매입액)
      양도소득세 해당 비해당
      이익기준
      (낙찰가액기준)
      낮은 낙찰가 높은 낙찰가
      거래대상 법원 자산유동화회사
      투자참가자 개인, 기업 기업중심에서 개인으로확대

      자산유동화회사는 주로 자산운용사가 운영하는데 이들 자산운용회사는 직접 대출채권 추심을 실시하거나 자산관리(추심)회사에 이익을 남기고 재매각을 통해 투자금을 회수하게 된다. 매입한 부실채권(NPL) 보유자들은 낙찰이 되면 원금과 연체이자를 회수할 수 있게 된다.

      최근 경매 시장이 달아오르면서 고가낙찰이 속출하고 있는데, 이럴 경우 부실채권 매입자는 단기에 높은 성과를 배당받을 수 있게 된다. 그러나 과열된 시장분위기 속에서 일반인들의 섣부른 NPL투자로 부작용과 피해사례가 잇따라 발생하고 있다.

      NPL 투자의 위험요인

      부실채권(NPL) 시장 규모는 2008년 1조6000억원에서 최근엔 약 10조원으로 6배 이상 성장했다. 부실채권(NPL) 은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출로, 최초 대출취급시 채권자인 금융권은 채무자가 NPL투자기법 담보로 제공하는 부동산에 근저당권을 설정한다. 설정하는 비율은 대출금의 120~130%에 해당하는 금액의 채권최고액을 등기부등본 을구에 설정한다.

      근저당권 설정 및 대출금이 지급된 이후 연체가 발생하게 되면 연체이자 등의 비용을 채권최고액 한도 내에서 경매과정을 거쳐 배당을 통해 회수하게 된다. 만일 경매가 장기간 지연되어 채권최고액을 초과하게 되면, 설정된 채권최고액 내에서만 배당을 받을 수 있다. 채권최고액이 많이 설정되어 있어도 경매에서 낙찰금액이 대출금 이하로 낙찰되면 대출금의 이자뿐 아니라 원금도 다 회수하지 못하게 된다.

      만일 선순위 채권이나 대출취급전 세입자가 주민등록전입 및 확정일자를 받았거나 대출 이후의 세입자가 최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인이 있을 경우에는 우선적 또는 최우선적 배당을 받기 때문에 근저당권을 설정한 채권자가 그만큼 후순위로 배당을 받게 됨으로써 채권자에 대한 배당액이 더 낮아질 수 있다.

      이렇듯 경매에 참가하는 투자자는 낮은 낙찰가액으로 부동산을 구입해서 높은 가격으로 매도하여 양도차익을 취하는 반면, 부실채권(NPL) 투자는 채권 즉 근저당권을 매입하기 때문에 높은 금액으로 낙찰이 될수록 채권회수액이 많아지면서 투자수익이 높아진다.

      부실채권(NPL) 매입자(투자자)는 부실자산인 해당 부동산의 대출채권을 매입하고 입찰에 참여해 낙찰을 받지 못한 경우에도 배당을 통해 투자금액을 회수할 수도 있다. 아울러 경매물건을 꼭 낙찰받고 싶은데 제3자가 낙찰받았다면 경매진행을 취소했다가 추후 다시 경매를 진행해 낙찰을 시도하는 경우도 있다

      경매든 부실채권투자든 둘 다 NPL투자기법 부동산에 대한 기본적인 지식을 갖춰야 한다. 즉 부동산에 대한 물건을 분석할 수 있어야 하는데 다음과 같이 사항을 꼼꼼히 따져야 한다.

      첫째, 투자대상인 부동산의 가치보다 높은 가격에 부실채권을 매입할 경우 채권매입 금액보다 낮은 가격에 낙찰이 된다면 손실이 발생할 수 있다.

      둘째, 부실채권 매입 후 경매 과정을 거쳐 법원에서 배당을 해야 투자금을 회수하게 된다. 그런데 복잡한 채권관계가 얽혀 있는 부동산일 경우 실제 NPL투자기법 경매가 진행되는 기간이 장기화되면서 투자된 자금이 장기간 묶일 수 있고, 그렇게 되면 자금조달비용을 감안할 때 실질수익률이 낮아지거나 손해를 볼 수 있다.

      셋째, 정확한 시세파악이다. 대출 당시의 감정평가와 경매가 실시되는 시점의 감정평가액이 다른 경우가 많고, 경매가 장기간 지연되어 낙찰이 되는 시점의 시세 또한 다른 경우가 많기 때문에 감정가액을 맹신해서는 안 된다. 대상 부동산의 인근지역 낙찰사례와 거래사례 등 시장조사를 꼼꼼히 해야 할 필요가 있다.

      넷째, 부실채권 투자는 일반 경매와 비교해 과정이 복잡하고 법률적 지식이 더 요구된다. 물건의 법적권리, 채권행사권리금액, 배당가능금액에 대한 철저한 사전분석이 필요하다.

      다섯째, 가장 중요한 사항으로 부실채권을 사들여 법원 경매를 통해 되팔고 수익금을 나눠주겠다는 투자대행업자를 조심해야 한다. 유명 자산관리회사나 경매사이트 전문가라고 치장해서 홍보하는 몇몇 투자사례에 현혹돼서 거액의 돈을 맡기는 경우 수익을 낼 수 없는 부실채권을 떠 안는 경우가 발생하면서 피해가 NPL투자기법 속출하고 있다. 특히 일부 몰지각한 업자들이 허황된 고정수익을 내세우며 권유하는 ‘무담보(신용)채권거래’나 ‘묻지마 저당권매입낙찰’에도 유의해야 한다. 부실채권투자는 공신력있는 기관을 통해 철저한 분석과 함께 투자에 임하는 것이 필요하다.

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      채영규 Mail

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      세금체납자의 대여금고에서 쏱아져 나온 귀금속(사진=경기도)

      [아시아타임즈=임덕철 기자] 경기도가 고액 체납자의 대여금고를 압류해 155명으로부터 현금과 수표 등 8억300만 원을 징수해 명품시계 등 동산은 공매 예정이라고 20일 밝혔다.

      경기도는 지난 2월부터 7월 초까지 도내 1,000만원 이상 지방세 체납자 3만8,097명을 조사해 대여금고 소유자 413명을 추려냈다.

      도는 이 가운데 파산, 소송 등으로 압류를 할 수 없거나 불필요한 258명을 제외한 155명의 대여금고를 압류 조치했다.

      대여금고란 화폐, 유가증권, 귀금속 등 귀중품을 안전하게 보관하기 위해 은행으로부터 빌려 쓰는 고객 전용의 소형금고다.

      도는 전국은행연합회 소속 17개 은행의 협조를 받아 대여금고를 압류해 강제 개봉했다.

      압류 NPL투자기법 결과 대여금고에 있던 8억300만 원을 징수했으며, 고가의 귀금속과 시계 등 동산 36건은 올 하반기 ‘2022년 경기도 합동 동산공매’에서 매각할 계획이다.

      주요 사례를 보면 이천시에서 2,200만 원을 체납 중인 A씨는 대여금고에 고가의 귀금속 20여 점을 보관하고 있었다. 파주시에서 1억2,000만여 원을 체납한 B씨의 대여금고에서 1억 원을 보관했을 것으로 보이는 봉투와 서류를 찾아 거주지를 가택 수색한 결과 1억2,000천만 원의 수표 다발을 발견해 체납세금을 전액 징수했다.

      최원삼 경기도 조세정의과장은 “대여금고 조사 결과 충분히 납부 여력이 있으면서 세금을 내지 않는 악성 체납자들이 발견됐다”며 “다양한 징수기법을 개발하고 동원해 조세정의를 실천하겠다”고 말했다.


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